Immobilie in Dubai finanzieren: Ratgeber für Käufer aus Deutschland
Ob Sie in Deutschland leben oder schon in den VAE arbeiten: Eine Bank in den VAE kann Ihre Immobilie in Dubai finanzieren. Was sich für deutsche Käufer ändert: Limits, Euro-Einkommen, SCHUFA und deutsche Steuern.
Bekommen Deutsche eine Hypothek in Dubai?
Ja. Deutsche, die in den VAE leben und arbeiten, erhalten Konditionen für Residenten: bis 80 % des ersten Eigenheims bis 5.000.000 AED. Wer in Deutschland lebt, beantragt als Nicht-Resident: Die meisten Banken finanzieren bis 60 % und verlangen mindestens 15.000 AED Monatseinkommen.
Der Dirham ist an den US-Dollar gekoppelt. Für Käufer mit Euro-Einkommen bewegen sich Eigenkapital und Raten daher mit dem Kurs EUR/USD.
Seit Ende 2021 gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE; das ist wichtig, wenn Sie in Deutschland steuerpflichtig sind. Unten: was deutsche Käufer wissen sollten, Unterlagen, Kosten und Ablauf.
Zwei Wege: Es kommt darauf an, wo Sie leben
Banken in den VAE richten die Konditionen nach Wohnsitz und Einkommensort, nicht nach dem Pass. Wer mit demselben Pass in Dubai oder in Deutschland lebt, bekommt für dieselbe Wohnung unterschiedliche Limits.
Konditionen für Residenten
- Bis 80 % Darlehen für das erste Eigenheim bis 5.000.000 AED (70 % darüber)
- Bis 60 % für eine zweite Immobilie
- Gehalt in den VAE, Emirates ID und Kontoauszüge einer Bank in den VAE
Konditionen für Nicht-Residenten
- Bis 60 % für das erste Eigenheim, 50 % für ein zweites
- Die meisten Banken verlangen mindestens 15.000 AED Monatseinkommen (rund 4.100 USD)
- 10 von 17 Banken in unseren Richtliniendaten finanzieren Nicht-Residenten
Kauf vor Fertigstellung
- Die Beleihung ist für alle Käufer auf 50 % begrenzt
- Bis zur Übergabe zahlen Sie den Zahlungsplan des Bauträgers meist aus Eigenmitteln
- Eine Übergabe-Finanzierung kann die Schlusszahlung abdecken
Was die Bank prüft
Was Käufer aus Deutschland wissen sollten
Unterlagen für Nicht-Residenten
Die Standardliste für Angestellte mit Wohnsitz außerhalb der VAE. Selbstständige reichen zusätzlich Firmenunterlagen ein: Handelsregister- bzw. Gewerbenachweis, Gesellschaftsvertrag, geprüfte Jahresabschlüsse der letzten zwei bis drei Jahre und Geschäftskonto-Auszüge. Für Dokumente, die nicht auf Englisch oder Arabisch sind, kann die Bank beglaubigte Übersetzungen verlangen.
Kaufnebenkosten in Dubai
Die üblichen einmaligen Kosten beim finanzierten Kauf einer fertigen Immobilie. Sie werden aus Eigenmitteln zusätzlich zum Eigenkapital gezahlt.
| Kosten | Betrag |
|---|---|
| Gebühr des Dubai Land Department (DLD) | 4 % des Kaufpreises + 580 AED |
| Eintragung der Hypothek | 0,25 % des Darlehens + 290 AED |
| Gebühr des Trustee-Büros | 4.200 AED (ab 500.000 AED Kaufpreis; sonst 2.100 AED) |
| Maklerprovision | 2 % des Kaufpreises + 5 % MwSt., beim Kauf über einen Makler |
| Bankgutachten | Rund 3.150 AED plus produktabhängige Bearbeitungsgebühren |
| MOVA-Beratungsgebühr | Kann für Nicht-Residenten anfallen; wir bestätigen sie vorab schriftlich |
Beispiel: Bei einer Wohnung für 2.000.000 AED beträgt allein die DLD-Gebühr 80.580 AED.
So läuft es aus Deutschland
Vorabzusage
Sie senden Ihre Unterlagen online. Wir prüfen sie nach den Regeln jeder Bank und beantragen dort, wo Ihr Profil passt.
Immobilie und Gutachten
Sie einigen sich mit Verkäufer oder Bauträger auf den Preis. Die Bank schickt einen eigenen Gutachter; das Darlehen richtet sich nach dem niedrigeren Wert aus Preis und Gutachten.
Finales Angebot und Unterschrift
Die Bank erstellt das finale Angebot. Sie unterschreiben in Dubai, oder in den meisten Fällen unterschreibt ein Vertreter mit einer Vollmacht, die in Deutschland notariell beurkundet und für die VAE legalisiert wurde.
Übertragung
Eigentum und Hypothek werden beim Dubai Land Department eingetragen; die Bank zahlt den Verkäufer, und die Eigentumsurkunde wird auf Ihren Namen ausgestellt.
Die meisten Banken verlangen außerdem ein Konto bei einer Bank in den VAE auf Ihren Namen. Je nach Bank ist für die Eröffnung ein Besuch in Dubai nötig.
So hilft MOVA
MOVA ist ein Hypothekenmakler in Business Bay, Dubai. Wir vergleichen Banken in den VAE, sagen Ihnen vorab, welche Ihren Wohnsitz und Ihr Einkommen akzeptieren, und begleiten Antrag, Gutachten und Übertragung mit der Bank und dem Land Department.
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Fragen von Käufern aus Deutschland
Zählt mein Einkommen aus Deutschland?
Ja. Gehalt oder Geschäftseinkommen aus Deutschland wird in Dirham umgerechnet; Ihre Kredite und Kartenlimits in Deutschland zählen zur Schuldenquote von 50 %.
Werden Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland besteuert?
Wenn Sie in Deutschland steuerpflichtig sind, gilt deutsches Steuerrecht, und seit 2022 gibt es kein Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE. Ein Steuerberater kann Ihnen die Wirkung für Ihren Fall erklären.
Bekommen Deutsche in Dubai Konditionen für Residenten?
Ja. Mit Aufenthaltsvisum der VAE und Gehalt in den VAE gelten Konditionen für Residenten: bis 80 % des ersten Eigenheims bis 5.000.000 AED.
Muss ich für die Finanzierung in Dubai sein?
Für das meiste nicht. Unterlagen, Vorabzusage und Gutachten laufen aus der Ferne. Für Unterschrift und Übertragung kommen Sie nach Dubai oder bestellen einen Vertreter mit Vollmacht; manche Banken möchten Sie für die Kontoeröffnung persönlich sehen.
Bekomme ich mit einer finanzierten Immobilie ein Golden Visa?
Ja. Eine Immobilie mit einem Wert ab 2.000.000 AED kann auch mit Hypothek für das 10-jährige Golden Visa qualifizieren; nötig ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) der Bank. Die Regeln legen die Behörden fest, und sie können sich ändern. Mehr im Golden-Visa-Ratgeber (Englisch).
Wie viel kann ich leihen?
Das hängt von Einkommen, Schulden und Alter ab: Alle Kreditraten zusammen dürfen 50 % des Einkommens nicht übersteigen. Probieren Sie den Finanzierungsrechner und wählen Sie Ihren Wohnsitz.
Ratgeber für Käufer aus anderen Ländern
Allgemeine Information, kein Finanzierungsangebot und keine Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Bankkriterien ändern sich und werden im Einzelfall bestätigt. Die Limits stammen aus den Regeln der VAE-Zentralbank und den Bankrichtliniendaten von MOVA. Zuletzt geprüft: 2026-10-29